Здание после реконструкции, рендерThe building after renovation, renderშენობა რეკონსტრუქციის შემდეგ, რენდერი
Расчёт: ставки $23–30/м² без НДС · аренда $176 200 в год при полном заселении по текущим ставкам · расходы собственника $20 200 в год.Basis: rents of $23–30/m² excl. VAT · $176,200 a year when fully let at current rents · owner's costs of $20,200 a year.გაანგარიშება: განაკვეთები 23–30 $/მ² დღგ-ს გარეშე · ქირა 176 200 $ წელიწადში სრული დასახლებისას მიმდინარე განაკვეთებით · მესაკუთრის ხარჯები 20 200 $ წელიწადში.
Сейчас — здание 374 м² с землёй и разрешением на реконструкцию. К передаче — готовый к сдаче в аренду бизнес-центр.Today: a 374 m² building with land and a renovation permit. At handover: a business centre ready to lease.დღეს — 374 მ² შენობა მიწითა და რეკონსტრუქციის ნებართვით. გადაცემისას — გასაქირავებლად მზა ბიზნესცენტრი.
Отдельно стоящее здание и участок в собственности. Право на оба объекта — в Публичном реестре.A stand-alone building and a freehold plot. Title to both is registered in the Public Registry.ცალკე მდგომი შენობა და ნაკვეთი საკუთრებაში. ორივეზე უფლება რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში.
По согласованному проекту бюро FUNKES. Риск сроков и сметы — на нас.To the approved FUNKES design. Schedule and budget risk is ours.FUNKES-ის შეთანხმებული პროექტით. ვადებისა და ხარჯთაღრიცხვის რისკი ჩვენზეა.
Ввод в эксплуатацию и регистрация новой площади в реестре.Commissioning and registration of the new floor area in the registry.ექსპლუატაციაში მიღება და ახალი ფართობის რეგისტრაცია რეესტრში.
Поиск арендаторов начинается до завершения работ. Объект передаётся с договорами.Tenant search starts before the works are complete. The property is handed over with leases in place.მოიჯარეების ძებნა სამუშაოების დასრულებამდე იწყება. ობიექტი ხელშეკრულებებით გადაეცემა.
Первый платёж при сделке, остаток — по ходу реконструкции. Схема — ниже.First payment at closing, the balance as the renovation progresses. See the schedule below.პირველი გადახდა გარიგებისას, დანარჩენი — რეკონსტრუქციის მსვლელობისას. სქემა — ქვემოთ.
После заселения: наша управляющая компания с отчётностью или самостоятельно.After lease-up: our management company with reporting, or manage it yourself.დასახლების შემდეგ: ჩვენი მმართველი კომპანია ანგარიშგებით ან დამოუკიდებლად.
Сегодня — единое пространство 25 × 11,5 м без колонн и с высотой 7 м. Проект не надстраивает здание, а раскрывает его изнутри: два антресольных уровня по 3,5 м, в центре — атриум на всю высоту.Today it is a single 25 × 11.5 m column-free space with a 7 m ceiling. The design adds no storeys on top — it opens the building from within: two 3.5 m mezzanine levels with a full-height atrium in the centre.დღეს ეს არის ერთიანი სივრცე 25 × 11,5 მ, სვეტების გარეშე, 7 მ სიმაღლით. პროექტი შენობას არ აშენებს ზემოდან, არამედ შიგნიდან ხსნის: ორი ანტრესოლის დონე 3,5 მ-ით, ცენტრში — სრული სიმაღლის ატრიუმი.
До и после реконструкцииАнтресоли внутри существующего объёмаBefore and after renovationMezzanines inside the existing volumeრეკონსტრუქციამდე და მის შემდეგანტრესოლები არსებულ მოცულობაში
Атриум и антресольРендер по проекту FUNKESAtrium and mezzanineRender based on the FUNKES designატრიუმი და ანტრესოლირენდერი FUNKES-ის პროექტით
Любой рендер или планировку можно открыть в полном размере — нажмите на изображение.Any render or floor plan opens at full size — click the image.ნებისმიერი რენდერი ან გეგმა სრულ ზომაში იხსნება — დააჭირეთ გამოსახულებას.
Первый уровень385 м²Ground level385 m²პირველი დონე385 მ²
Антресольный уровень178 м²Mezzanine level178 m²ანტრესოლის დონე178 მ²
Выписки на здание и на землю открыты в Публичном реестре; ссылки пришлём по запросу.Registry extracts for the building and the land are public; we will send the links on request.შენობისა და მიწის ამონაწერები საჯარო რეესტრში ღიაა; ბმულებს მოთხოვნისთანავე გამოგიგზავნით.
Сабуртало — район офисов компаний, банков, университетов и госучреждений. Статусный адрес для арендатора и стабильный спрос на офисные площади для собственника.Saburtalo is the district of corporate offices, banks, universities and government bodies — a prestige address for tenants and steady office demand for the owner.საბურთალო — კომპანიების ოფისების, ბანკების, უნივერსიტეტებისა და სახელმწიფო უწყებების უბანი. სტატუსური მისამართი მოიჯარისთვის და საოფისე ფართზე სტაბილური მოთხოვნა მესაკუთრისთვის.
Зарегистрировано в Публичном реестре. Объект приобретён на аукционе приватизации в 2017 году — короткая история права.Registered in the Public Registry. The property was bought at a privatisation auction in 2017 — a short chain of title.რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში. ობიექტი შეძენილია პრივატიზაციის აუქციონზე 2017 წელს — უფლების მოკლე ისტორია.
Гражданин любой страны — без разрешений и местных партнёров.A citizen of any country — no permits or local partners required.ნებისმიერი ქვეყნის მოქალაქე — ნებართვებისა და ადგილობრივი პარტნიორების გარეშე.
Проект согласован мэрией 29.09.2025 (№ 7646752), разрешение на строительство от 03.12.2025 (№ 7726718).Design approved by the City Hall on 29.09.2025 (No. 7646752); building permit dated 03.12.2025 (No. 7726718).პროექტი შეთანხმებულია მერიასთან 29.09.2025 (№ 7646752), მშენებლობის ნებართვა — 03.12.2025 (№ 7726718).
В Доме юстиции, в том числе удалённо по доверенности.At the House of Justice, including remotely by power of attorney.იუსტიციის სახლში, მათ შორის დისტანციურად, მინდობილობით.
Арендные ставки в финансовой модели указаны в долларах США.Rents in the financial model are quoted in US dollars.ფინანსურ მოდელში საიჯარო განაკვეთები მითითებულია აშშ დოლარში.
Цена фиксирована; удорожание и сроки — наша ответственность.The price is fixed; cost overruns and delays are our responsibility.ფასი ფიქსირებულია; გაძვირება და ვადები — ჩვენი პასუხისმგებლობაა.
Четыре независимых блока вместо одного арендатора: заселяются поочерёдно с 4-го по 7-й месяц.Four independent units instead of a single tenant: they are let one after another from month 4 to month 7.ოთხი დამოუკიდებელი ბლოკი ერთი მოიჯარის ნაცვლად: სათითაოდ სახლდება მე-4-დან მე-7 თვემდე.
Три сценария заполняемостиThree occupancy scenariosდატვირთვის სამი სცენარი
| ЗаполняемостьOccupancyდატვირთვა | Первый полный годFirst full yearპირველი სრული წელი | В среднем за годы 2–5Average, years 2–5საშუალოდ, 2–5 წლები | IRR с учётом продажиIRR including saleIRR გაყიდვის გათვალისწინებით |
|---|---|---|---|
| 100% | 12,7%12.7%12,7% | 13,8%13.8%13,8% | 15,3%15.3%15,3% |
| 95% | 12,0%12.0%12,0% | 13,0%13.0%13,0% | 13,7%13.7%13,7% |
| 90% | 11,3%11.3%11,3% | 12,2%12.2%12,2% | 12,0%12.0%12,0% |
Базовый сценарий финмодели — 100% с 7-го месяца; строки 90% и 95% пересчитаны по её логике.The model's base case is 100% from month 7; the 90% and 95% rows are recalculated with the same logic.ფინმოდელის საბაზისო სცენარი — 100% მე-7 თვიდან; 90% და 95% სტრიქონები იმავე ლოგიკით არის გადათვლილი.
На предложениях сопоставимых офисов в Сабуртало. Примеры объектов и расчёт — в инвестпакете.On asking rents of comparable offices in Saburtalo. Examples and the calculation are in the investment pack.საბურთალოში შესადარებელი ოფისების შეთავაზებებზე. ობიექტების მაგალითები და გაანგარიშება — საინვესტიციო პაკეტში.
Как в финмодели: первый год помесячно, далее по годам, продажа в конце пятого года по капрейту 13%. Выберите сценарий, затем измените ставку и заполняемость ползунками.As in the financial model: the first year month by month, then by year, with a sale at the end of year 5 at a 13% cap rate. Choose a scenario, then adjust the rent and occupancy with the sliders.როგორც ფინმოდელში: პირველი წელი თვეების მიხედვით, შემდეგ წლების მიხედვით, გაყიდვა მე-5 წლის ბოლოს 13% კაპიტალიზაციის განაკვეთით. აირჩიეთ სცენარი, შემდეგ შეცვალეთ განაკვეთი და დატვირთულობა სლაიდერებით.
Условия кредита приведены для расчёта и не являются предложением банка.Loan terms are illustrative and do not constitute a bank offer.სესხის პირობები მოყვანილია გაანგარიშებისთვის და არ წარმოადგენს ბანკის შეთავაზებას.
В модели — $26,1/м² в среднем по зданию (блоки по $23–30)Model: $26.1/m² average across the building (units at $23–30)მოდელში — საშუალოდ 26,1 $/მ² შენობაზე (ბლოკები 23–30 $-ით)
В модели — 100%Model: 100%მოდელში — 100%
Два сценария из финмодели: возврат вложенных средств и доход сверх них — от аренды и от продажи объекта в конце пятого года.Two scenarios from the financial model: return of the invested funds plus income on top — from rent and from the sale of the property at the end of year 5.ორი სცენარი ფინმოდელიდან: ჩადებული სახსრების დაბრუნება და შემოსავალი მათ ზემოთ — ქირიდან და ობიექტის გაყიდვიდან მე-5 წლის ბოლოს.
Продажа в конце 5-го года по капрейту 13% на доход 6-го года — расчётная цена $1 574 500, на 21% выше цены покупки. Капрейт на выходе выше текущей доходности: модель не рассчитывает на рост рынка. В кредитном сценарии остаток долга $729 600 гасится из продажи.Sale at the end of year 5 at a 13% cap rate on year-6 income — an estimated price of $1,574,500, 21% above the purchase price. The exit cap rate is above the running yield: the model does not count on market growth. In the loan scenario the remaining debt of $729,600 is repaid from the sale.გაყიდვა მე-5 წლის ბოლოს 13% კაპიტალიზაციის განაკვეთით მე-6 წლის შემოსავალზე — საანგარიშო ფასი 1 574 500 $, შესყიდვის ფასზე 21%-ით მეტი. გასვლის კაპიტალიზაციის განაკვეთი მიმდინარე შემოსავლიანობაზე მაღალია: მოდელი ბაზრის ზრდას არ ითვალისწინებს. სესხის სცენარში დარჩენილი ვალი 729 600 $ გაყიდვიდან იფარება.
Это оплата цены объекта, а не финансирование стройки: реконструкция входит в цену, доплат сверх неё нет. Каждый следующий платёж — после выполнения предыдущего этапа.This is payment of the property price, not construction financing: the renovation is included in the price and there are no extra payments. Each next payment follows completion of the previous stage.ეს ობიექტის ფასის გადახდაა და არა მშენებლობის დაფინანსება: რეკონსტრუქცია ფასშია შესული, დამატებითი გადასახდელი არ არის. ყოველი შემდეგი გადახდა — წინა ეტაპის დასრულების შემდეგ.
| ЭтапStageეტაპი | ПлатёжPaymentგადახდა | Что выполнено к этому моментуCompleted by this pointრა არის შესრულებული ამ მომენტისთვის |
|---|---|---|
| СделкаClosingგარიგება | $800 000$800,000800 000 $ | Договор, переход права, старт реконструкцииContract, transfer of title, start of renovationხელშეკრულება, უფლების გადაცემა, რეკონსტრუქციის დაწყება |
| Этап 1 — месяц 2Stage 1 — month 2ეტაპი 1 — მე-2 თვე | $100 000$100,000100 000 $ | Подготовка площадки, демонтаж пристройкиSite preparation, demolition of the annexმოედნის მომზადება, მიშენების დემონტაჟი |
| Этап 2 — месяц 3Stage 2 — month 3ეტაპი 2 — მე-3 თვე | $100 000$100,000100 000 $ | Фундаменты и несущий каркас антресолейFoundations and load-bearing mezzanine frameსაძირკვლები და ანტრესოლების მზიდი კარკასი |
| Этап 3 — месяц 4Stage 3 — month 4ეტაპი 3 — მე-4 თვე | $100 000$100,000100 000 $ | Монолитное перекрытие антресолей; первый блок передаётся арендаторуCast-in-place mezzanine slabs; the first unit is handed over to its tenantანტრესოლების მონოლითური გადახურვა; პირველი ბლოკი გადაეცემა მოიჯარეს |
| Этап 4 — месяц 5Stage 4 — month 5ეტაპი 4 — მე-5 თვე | $100 000$100,000100 000 $ | Инженерные сетиBuilding servicesსაინჟინრო ქსელები |
| Этап 5 — месяц 6Stage 5 — month 6ეტაპი 5 — მე-6 თვე | $100 000$100,000100 000 $ | Фасад, отделка, благоустройство, ввод в эксплуатациюFaçade, finishes, landscaping, commissioningფასადი, მოპირკეთება, კეთილმოწყობა, ექსპლუატაციაში მიღება |
| Завершение — месяц 7Completion — month 7დასრულება — მე-7 თვე | — | Регистрация новой площади; передан последний блок, здание заселено полностьюRegistration of the new floor area; the last unit handed over, the building fully letახალი ფართის რეგისტრაცია; გადაცემულია ბოლო ბლოკი, შენობა სრულად დასახლებულია |
Этапы — по графику из разрешения на строительство; суммы и акты фиксируются в договоре.Stages follow the schedule in the building permit; amounts and acceptance acts are set in the contract.ეტაპები — მშენებლობის ნებართვის გრაფიკით; თანხები და აქტები ხელშეკრულებაში ფიქსირდება.
Арендаторы, договоры, платежи, здание — на нас. Вам — отчёт и доход каждый месяц.Tenants, leases, payments, the building — on us. You get a report and income every month.მოიჯარეები, ხელშეკრულებები, გადახდები, შენობა — ჩვენზე. თქვენ — ანგარიში და შემოსავალი ყოველთვიურად.
Объект передаётся с договорами аренды. Дальше — сами или с любой управляющей компанией.The property is handed over with leases in place. From there — yourself or with any management company.ობიექტი საიჯარო ხელშეკრულებებით გადაეცემა. შემდეგ — თავად ან ნებისმიერ მმართველ კომპანიასთან.
Покупка недвижимости — основание для вида на жительство. Условия обсудим на созвоне.Buying property is grounds for a residence permit. We will discuss the terms on a call.უძრავი ქონების შეძენა — ბინადრობის ნებართვის საფუძველია. პირობებს ზარზე განვიხილავთ.
Штаб-квартира или офис в Грузии: свой адрес и фасад, а свободные блоки приносят доход.A headquarters or office in Georgia: your own address and façade, while the spare units earn income.შტაბ-ბინა ან ოფისი საქართველოში: საკუთარი მისამართი და ფასადი, თავისუფალი ბლოკები კი შემოსავალს მოაქვს.
Реконструкция, продажа и сдача в аренду — одна управляющая компания. Все вопросы ведёт менеджер по продажам в Тбилиси.Renovation, sale and leasing are handled by one management company. A sales manager in Tbilisi handles all enquiries.რეკონსტრუქცია, გაყიდვა და გაქირავება — ერთი მმართველი კომპანია. ყველა საკითხს გაყიდვების მენეჯერი აწარმოებს თბილისში.
Слоты для звонков — в тбилисском времени (GMT+4). Первым на сообщение отвечает ассистент и передаёт менеджеру.Call slots are shown in Tbilisi time (GMT+4). The assistant replies first and hands over to the manager.ზარის დროები — თბილისის დროით (GMT+4). შეტყობინებას პირველად ასისტენტი პასუხობს და მენეჯერს გადასცემს.
ООО «Brain Fit» · ID 404540378 · Тбилиси, ул. Мари Броссе 2, офис 25Brain Fit LLC · ID 404540378 · 2 Marie Brosset St., office 25, Tbilisiშპს „Brain Fit“ · ს/კ 404540378 · თბილისი, მარი ბროსეს ქ. 2, ოფისი 25
В финмодели заполняемость — параметр: базово 100% с 7-го месяца. На сайте показаны сценарии 90, 95 и 100%, калькулятор — от 60%. Поиск арендаторов начинается до завершения реконструкции.In the financial model occupancy is a parameter: 100% from month 7 in the base case. The site shows 90, 95 and 100% scenarios, the calculator goes down to 60%. The search for tenants starts before the renovation is complete.ფინმოდელში დატვირთულობა პარამეტრია: საბაზისოდ 100% მე-7 თვიდან. საიტზე ნაჩვენებია 90, 95 და 100% სცენარები, კალკულატორი — 60%-დან. მოიჯარეების ძიება რეკონსტრუქციის დასრულებამდე იწყება.
Она включена в стоимость проекта, дополнительных платежей нет. Риск удорожания и сроков остаётся на нашей стороне.It is included in the project price; there are no extra payments. Cost and schedule risk stays with us.ის პროექტის ღირებულებაშია ჩართული, დამატებითი გადასახადები არ არის. გაძვირებისა და ვადების რისკი ჩვენს მხარეს რჩება.
Реконструкция занимает 7 месяцев: первые блоки передаются арендаторам с 4-го месяца, с 7-го здание заселено полностью. Доходность зависит от фактических сроков заселения и заполняемости.The renovation takes 7 months: the first units are handed over to tenants from month 4, and from month 7 the building is fully let. The yield depends on the actual lease-up timing and occupancy.რეკონსტრუქციას 7 თვე სჭირდება: პირველი ბლოკები მოიჯარეებს მე-4 თვიდან გადაეცემა, მე-7 თვიდან შენობა სრულად დასახლებულია. შემოსავლიანობა დამოკიდებულია დასახლების ფაქტობრივ ვადებსა და დატვირთულობაზე.
Показ по видеосвязи, документы до сделки, покупка по доверенности, отчётность и доход — удалённо.Viewing by video call, documents before closing, purchase by power of attorney, reporting and income — all remote.ჩვენება ვიდეოზარით, დოკუმენტები გარიგებამდე, შეძენა მინდობილობით, ანგარიშგება და შემოსავალი — დისტანციურად.
Презентация, планировки с размерами, Excel-модель с листом исходных данных, обоснование ставок с сопоставимыми объектами. Выписки и приказы мэрии открыты в реестре — пришлём ссылки.A presentation, dimensioned floor plans, an Excel model with an inputs sheet, and a rent justification with comparable properties. Registry extracts and City Hall orders are public — we will send the links.პრეზენტაცია, გეგმები ზომებით, Excel-მოდელი საწყისი მონაცემების ფურცლით, განაკვეთების დასაბუთება შესადარებელი ობიექტებით. ამონაწერები და მერიის ბრძანებები რეესტრში ღიაა — ბმულებს გამოგიგზავნით.
Пакет именной: водяной знак с именем получателя, доступ по ссылке можно отозвать. Пять вопросов — минута, расчёт придёт под ваш сценарий.The pack is personalised: a watermark with the recipient's name, and link access can be revoked. Five questions take a minute, and the projection is tailored to your scenario.პაკეტი სახელობითია: წყლის ნიშანი მიმღების სახელით, ბმულით წვდომა შეიძლება გაუქმდეს. ხუთი კითხვა — ერთი წუთი, გაანგარიშება თქვენს სცენარზე მოვა.
Ассистент — круглосуточно, на трёх языках, в пределах информации на сайте. Детали — в инвестпакете и у менеджера.The assistant — around the clock, in three languages, within the information on this site. Details are in the investment pack and with the manager.ასისტენტი — მთელი დღე-ღამე, სამ ენაზე, საიტზე არსებული ინფორმაციის ფარგლებში. დეტალები — საინვესტიციო პაკეტში და მენეჯერთან.
Кнопка «Условия и фиксация клиента» выше: имя, фамилия и контакт клиента до его прямого обращения. Фиксация — 6 месяцев.Use the “Terms and client registration” button above: the client's first name, surname and contact before they approach us directly. Registration lasts 6 months.ღილაკი „პირობები და კლიენტის დაფიქსირება“ ზემოთ: კლიენტის სახელი, გვარი და კონტაქტი მის პირდაპირ მომართვამდე. დაფიქსირება — 6 თვე.
Пять вопросов — и ссылка на инвестпакет придёт на почту.Five questions — and the investment pack link lands in your inbox.ხუთი კითხვა — და საინვესტიციო პაკეტის ბმული ელფოსტაზე მოვა.
Отвечаем на русском, английском и грузинском. Менеджер — в Тбилиси, GMT+4.We reply in Russian, English and Georgian. The manager is in Tbilisi, GMT+4.ვპასუხობთ რუსულად, ინგლისურად და ქართულად. მენეჯერი — თბილისში, GMT+4.